文｜袁小丽

剪辑｜刘鹏

2026 年的楼市"小阳春"，终于在一线城市有了更融会的体感。

3 月，上海二手房成交 3.1 万套，创近 5 年新高，4 月成交近 2.9 万套，创近十年同期新高；北京二手房 3 月成交近 2 万套，刷新近 15 个月记载，4 月成交近 1.8 万套，通常创近 5 年新高；广州、深圳二手房成交也明显回升。更重要的是，国度统计局数据泄露，3 月一线城市新址、二手房价钱环比近三年来初次一起上升。

市集热情也随之发生变化。昔时两年的不雅望驱动松动，部分优质房源议价空间收窄，热门楼盘列队、摇号、快速去化的场景重现。高盛、摩根大通等国外投行荒凉集体唱多，高盛以至预测上海、深圳中枢区域房价改日三年累计上升约 15%。

与此同期，策略端也在握续发力托底。近期，深圳、广州、天津等要点城市密集出台楼市优化策略，积极反映 4 月 28 日政事局会议"努力领路房地产市集"的导向。

策略的戮力，让 2026 年楼市信心不停复原。

01 一线城市楼市迎来最强"小阳春" ，二手房成交量创 10 年新高

2026 年 3-4 月，四大一线城市二手房成交迎来集体性爆发。

上海是这轮楼市回暖中最拉风的城市。据网上房地产数据，3 月上海二手房累计成交约 3.1 万套，创下 2021 年以来月度新高，亦然近 5 年最高值。4 月成交量虽稍有回落，但仍接近 2.9 万套，创下近十年同期最高。

北京方面，3 月二手房成交量接近 2 万套，创近 15 个月新高。4 月网签数据 17893 套，环比虽有所下降，却创下了近 5 年来同期最高记载。

据广州市房地产中介协会数据，3 月广州二手房网签 10785 套，环比增长 141.38%，单月网签量初次莽撞万套。4 月成交量约 10300 套，通常创下近十年同期最高。

深圳 3 月二手房成交 5071 套，环比上升 117%。4 月回暖势头延续，据乐有家推敲中心数据，4 月深圳二手房成交 5644 套，环比上升 11%。

新址市集，各城市中枢板块阐发通常活跃。

北京 3 月新址成交 3552 套，13 个神态扎堆入市，半数认购率在 40% 以上，个别热门楼盘去化率超 90%。4 月新建商品房住宅成交 6290 套，创近 27 个月新高。上海 3 月新址成交面积 56.3 万平常米，环比增长 251.6%；4 月成交面积 101.2 万平常米，热度看护高位。广州 3 月新址网签 7059 套，环比增长 241%；4 月成交 5726 套，同比仍大幅增长 1.33 倍。深圳 3 月商品住宅成交约 2827 套，环比增长 118%；4 月成交 3401 套，环比上升约 20%。

市集体感也在变热。深圳龙华区一神态因购房者和中介今夜列队，现场一度失控，拓荒商随后迫切致歉。肖似的列队抢房、开盘快速去化状态，也出当今东莞、南京等部分强二线城市。从一线到中枢二线城市，市集热度正向强二线城市路子式传导。

02 房价止跌，一线城市房价三年来初次全线环比上升

比成交量更受关怀的是房价的涨跌。

国度统计局数据泄露，2026 年 3 月，一线城市新址价钱环比上升 0.2%，撤废了连结 10 个月的下行态势；二手房价钱环比由上月下降 0.1% 转为上升 0.4%，限度了长达 11 个月的握续下降。

分城市看，北京二手房价钱环比上升 0.6%，领跑世界，新址价钱握平；上海二手房价钱环比上升 0.4%，新址上升 0.3%；深圳二手房价钱环比上升 0.4%，新址上升 0.2%；广州二手房价钱环比上升 0.2%，新址上升 0.3%，时隔三岁首次竣事新址与二手房双双环比上升。

这是近三年来，一线城市新址和二手房价钱初次竣事环比全线上升。

贝壳推敲院追踪的实时来回价钱也泄露，一线城市及南京、苏州等头部二线城市的房价建造幅度更为明显，70 个大中城市中房价环比上升的城市个数也在增多。跟随价钱回暖，中枢城市部分优质房源的议价规则驱动变化：此前遥远存在的"买方市集"式样驱动松动，中枢优质房源不再大批降价促销，部分业主议价意愿明显增强，部分热门学区、地铁板块房源以至出现小幅溢价。

03 积压需求开释，刚需和改善从不雅望转向动手

笔据贝壳平台来回数据及要点城市调研统计，本年一季度，购房者心态发生了明显变化：不雅望客户的占比下降了 10 个百分点，降至近两年最低；积极入市的买家占比升迁了 7 个百分点。这意味着，那些握币恭候已久的潜在购房者，在策略利好、利率下行与价钱调度到位后，终于驱动举止了。

这些买家是谁？ 从多家机构、一线分析师及房产中介反馈看，主如若自住刚需和改善型需求。

58 安堵客推敲院院长张波向腾讯财经示意，现时上海购房主说念主群主要分为两类：一类是本年 2 月上海限购松开后带来的新增需求，占比约 60%，在二手房成交中占据主力；另一类是改善需求，其中偏中高端的改善需求主要聚首在新址市集，占比约 30%。纯投资类需求已不及 10%。

北京市集也呈现肖似特征。合硕机构首席分析师郭毅向腾讯财经指出，从本年小阳春的二手房成交结构来看，低总价、位置较好、房龄偏长、面积偏小的屋子，升温最为明显。

竟然案例更能证实这种变化。

在北京责任十年的岳先生，最近动手了一套总价不到 200 万元的小户型。他感叹："在北京买房，以前念念齐不敢念念。"昔时几年房价握续下降，身边赓续有一又友动手买房，他也驱动关怀市集，但他的预算惟一 200 万。

200 万在北京能买那儿？新址明显不成能，最终他将遐想锁定在二环到三环之间的"老破小"。他发现这个区域的租售比较高，何况中枢性段莫得新增地皮供应，改日要么创新、要么原拆原建，遥远眺仍会升值。从看房到成交仅用了 3 天，他最终以 190 多万元拿下了东二环一套 40 多平米的小两居室——就在 4 月 23 日刚签约。

闫先生一家从 2025 年驱动看房。客岁 3 月看中了昌平回龙不雅片区一套三居室，其时房主报价 380 万元，议价空间有限。闫先生孩子还是上大学，买房隧说念自住，他不自高。恭候了一年后，本年 2 月同小区肖似房源最低成交价已降至 270 多万元；3 月成交价多在 275 万至 330 万元之间。闫先生以为房价基本领路，该动手了，最终在 3 月份以 280 万元拿下了该小区一套三居室。

这类需求不是短期行情刺激出来的，而是昔时一年多积压下来的竟然自住需求。正如广东省城乡贪图住房策略推敲中心首席推敲员李宇嘉向腾讯财经分析所言，一线城市 3、4 月二手房成交创新高，一方面是因为入学、服务等刚性需求，另一方面则是 2024 — 2025 年房价明显回调，已达到好多刚需家庭可支付的水平。

比拟刚需群体对价钱的明锐，改善型群体更关怀房源的品性。

同策推敲院联席院长宋红卫向腾讯财经示意，新址市集在"好屋子"新规带领下，房屋品性、配套和得房率明显升迁，即便价钱小幅上升，现实使用面积的单价并莫得上升太多。

不外，比拟二手房，新址价钱大批偏高，部分改善需求仍在不雅望踌躇。

车女士一家六口目下住在一套两居室里，念念置换三居室。但她看了一圈后发现，开云(中国)一站式服务官方网站"地段好小数的新址，单价大批在 10 万元驾御。800 万预算只可买到 80 平米驾御的屋子，面积并不比我方当今的屋子实足。再加上车位、物业费，换房资本太高。"

如果看二手房，目下还莫得找到相宜的房源，我方的屋子短时代也卖不出理念念价钱，她决定再不雅察一阵。

04 高盛预测沪深房价改日三年上升 15%，摩根大通预判中国楼市触底反弹在即

伴跟着 3、4 月楼市回暖，国表里头部机构也驱动密集更新对中国房地产市集的研判。

高盛在 4 月证实中指出，上海和深圳房地产市集有望在 2026 年底率先触底，复苏节拍将率先其他一线及二线城市约 6 至 24 个月，预判 2025 至 2028 年手艺，上海、深圳中枢区域楼市累计涨幅可达 15%。

高盛还将一线城市复苏旅途分为几个梯队：上海、深圳为第一梯队，有望率先触底上升；北京为第二梯队，或滞后 3-6 个月；广州为第三梯队。其中枢判断是，一线城市中枢房产的资产价值将率先完成建造。

摩根大通的判断通常偏乐不雅，认为中国房地产市集已周边挪动点，预测 2026 年一线城市二手房价钱同比握平至微涨 3%。其依据包括：3 月一线城市二手房价钱环比转正、成交放量，供给握续收缩，以及价钱进一步下降空间有限。

摩根大通还指出，香港楼市反弹对内地中枢城市造成预期传导，股市上升后的"金钱效应"也在冷静飘荡为购房需求。

国内机构则大批呈现乐不雅中偏严慎的作风。

华泰证券在 4 月份证实中指出，2026 年一季度房地产市集改善迹象好于往年，预测世界房价下减慢度放缓，但全面企稳仍需不雅察置换链条、房钱及利率环境。

中指推敲院判断，2026 年一季度中枢城市楼市建造信号进一步明确，市集正在走出漫长的筑底阶段。但其同期领导，非中枢城市、非优质房源的去化压力依旧严峻，房价全面普涨行情不会重现，改日楼市将投入结构性建造阶段。

05 楼市回暖是结构性建造，而非全面"牛市"

面临现时楼市热度与机构看多声息，市集极易生息"全面牛市重启"的狂欢热情。但客不雅来看，尽管一线城市 3、4 月成交和价钱均出现明显改善，但从世界层面看，房地产行业仍处于调度周期之中。

国度统计局数据泄露，2026 年 1-3 月，世界房地产拓荒投资同比下降 11.2%，房企拿地、投资依旧严慎。

张波指出，"本年小阳春是典型的局部结构性回暖，最大特质即是分化——强人恒强，弱者更弱。在东说念主口流入、产业复旧强的中枢城市中枢板块，尤其是一线城市的部分热门板块，成交创频年同期新高；但更多中小城市去库存压力仍然凸起。"

这种分化不仅存在城市之间，也存在于城市里面。一线城市的中枢区、产业区、学区、地铁板块、次新改善小区，更容易赢得买家认同；远郊大盘、配套不及区域，仍然需以价换量。

宋红卫分析，一线城市二手房成交量不停上升，与我国中枢城市投入存量市集阶段胜仗关系。更紧要的是，部分中枢区域二手房价钱调度已接近底部，租售比可很是 2.5%，与公积金贷款利率水平苟简握平。在低利率环境下，一些购房者驱动再行规画"买"和"租"的性价比，认为购房比租房更合算，重复传统小阳春和策略支握，楼市热度当然更高。

郭毅也认为，复旧这波楼市热度的原因主要有两方面：一是握续的策略宽松，包括降首付、降利率、税费减免等样子，裁汰了购房支付门槛和总资本；二是二手房价钱调度已相对到位，举座性价比凸起，部分购房家庭惦记踏空，遴荐实时动手。

但她也强调，这波需求现实上是昔时一年鸠集需求的聚首开释，市集能否握续，还要看后续成交和价钱能否领路。

从往年训诫看，五六月份持续会出现季节性回落。但李宇嘉示意，"如果二手房挂牌量握续领路和减少，挂牌价钱就不会像 2025 年二季度那样大幅下滑。"他认为，本年 3-4 月的热度有望延续到 5 月。

张波也有肖似主张。他指出，固然世界市集信心尚未全面复原，但中枢城市的信心已明显升迁。尤其北京、上海二手房挂牌量自客岁高点已连结多月环比下降，累计降幅超 8%。跟着 3-4 月中枢城市房价止跌转涨，房主信心回升，抛售热情明显降温，业主惜售及主动撤牌增多，优质房源议价空间进一步收窄，市集正从"以价换量"向"价稳量升"过渡。他预判，5-6 月虽难莽撞 3-4 月的成交峰值，但不会出现断崖式回落，有望看护在相对高位。

06 策略戮力，深圳、广州率先动手，北京能否跟上？

策略端驱动密集戮力。4 月 29 日、30 日，深圳、广州先后出台楼市优化策略。

深圳进一步松开限购，裁汰购房门槛：深户家庭在福田、南山、新安等中枢区域可购买 3 套；非深户满 1 年社保可购 2 套；仅握居住证、无需社保也可购买 1 套，同期公积金家庭贷款上限提高至 351 万元。

广州推出"穗八条"，包括提高公积金贷款额度、支握"卖一买一"、拓宽房票适用规模等样子，并初次刻薄"卖旧买新"专项补贴，单套最高补贴 3 万元。

天津也出台 11 条新政，围绕周转存量商品房、抖擞刚性需求、饱读吹改善性住房破钞。

这些策略出台的时代点并非惟恐。4 月 28 日政事局会议开释出"努力领路房地产市集"的明信服号，随后要点城市速即跟进，中枢遐想是稳预期、稳成交、稳价钱。

李宇嘉指出，广深遴荐在五一长假前出台新政，一方面是落实政事局关于"努力领路房地产市集"的条目，另一方面是但愿在 5 月驾临前，通过策略发布，将 3、4 月的热度自由传导至 5 月，并期骗五一假期的千般购房节激活市集热情，幸免季节性身分消退后导致 5 月市集明显下滑。

在他看来，如果来回活跃度粗略保握，5 月性价较高的热门新盘不错带动点状回暖，而 3、4 月二手房活跃也将助推"卖旧买新"，5 月市集仍有望保握在相对高位。

郭毅则认为，2026 年以来，上海、深圳接踵针对居住证和限购策略进一步松捆，这为北京提供了参考。如果北京后续也能对五环内策略进一步优化，那么 3、4 月由二手房刚性需求鸠集的热度，有望向改善需求传导，从而对市集握续转暖起到积极作用。

不外，她也领导，北京二手房市集并未出现根人性的供不应求。目下挂牌房源量仍保握在 14 万套驾御，比拟市集上行通说念时代的 8 万至 10 万套，仍处于相对高位；但与历史峰值 17.6 万套比拟，已有明显回落。

因此，现时北京市集正处于"企稳筑底、进程中跟随小幅波段式回暖"的态势。

改日市集式样会不会出现新的演变？仍需看两方面：一是策略能否握续发力；二是跟着廉价房源冷静售出，交易两边的心思博弈能否带动价钱竣事"由点及面"的回暖。郭毅强调，惟一当价钱竟然夯实了市集底盘，同期成交量握续攀升开云(中国)一站式服务官方网站，才略认定市集竟然回暖了。